Spóźnione pytanie

19 czerwca br. Sąd Najwyższy przedstawił składowi siedmiu sędziów Sądu Najwyższego do rozstrzygnięcia następujące zagadnienie prawne: Czy dopuszczalne jest przelanie przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej? (I CSK 576/12). Wątpliwości SN budzi „czy w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, leży nabycie od właścicieli lokali, w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie, w procesie wszczętym przez wspólnotę przeciwko sprzedawcy lokali, roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, skoro są to roszczenia przysługujące indywidualnie każdemu z właścicieli, a ich źródłem jest umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej”.

Jest to bardzo istotne zagadnienie. Uchwała składu siedmiu sędziów SN będzie miała pierwszorzędne znaczenie dla obrotu. Obecnie właściciele lokali, którzy chcą dochodzić roszczeń od deweloperów z tytułu wad nieruchomości wspólnej (np. garaży podziemnych, dachów, klatek schodowych) w praktyce mają wybór pomiędzy (a) dochodzeniem tych roszczeń przez wspólnotę na podstawie cesji oraz (b) pozwem zbiorowym. Najczęstszym sposobem dochodzenia roszczeń jest właśnie ten pierwszy.

Przedstawienie dopiero w tym momencie pytania składowi siedmiu sędziów Sądu Najwyższego jest problematyczne. Koncepcja dochodzenia roszczeń na podstawie cesji została zaproponowana przez Sąd Najwyższy w 2004 r. W uchwale z 23 września 2004 r. (III CZP 48/04) Sąd Najwyższy wskazał, że wspólnota może dochodzić roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej, jeżeli właściciele lokali przelali na nią te roszczenia. Pogląd ten został potwierdzony w innym orzeczeniu (wyrok z 15 października 2008 r., I CSK 118/08). Ponadto, w uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07) potwierdzono, że wspólnota może nabywać wierzytelności do swojego majątku. Dzięki tym orzeczeniom ukształtowała się praktyka dochodzenia roszczeń w oparciu o konstrukcję przelewu między właścicielami lokali i wspólnotą. Nie ma w tym zakresie dostępnych statystyk, ale można przyjąć, że przed sądami powszechnymi toczy się kilkadziesiąt, a może nawet kilkaset spraw opartych na dotychczasowej linii orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Przedstawienie zagadnienia prawnego składowi siedmiu sędziów oznacza, że dalszy los tej praktyki jest niepewny, a na ostateczne rozstrzygnięcie tej kwestii poczekamy kilka miesięcy. Wydawałoby się, że względy praktyczne powinny przemawiać za tym, by do kwestii tej nie wracać bez ważnego powodu. Lektura uzasadnienia postanowienia o przedstawieniu zagadnienia prawnego powiększonemu składowi Sądu Najwyższego nie wskazuje jednak, by Sąd brał pod uwagę względy pragmatyczne. W ten sposób zamiast zwiększać pewności obrotu prawnego Sąd Najwyższy zmniejsza ją. Sam poddaje w wątpliwość swoje własne koncepcje. Dobrze, że kwestią tą zajmie się w skład siedmiu sędziów. Szkoda tylko, że pytanie prawne jest spóźnione prawie o dekadę.