Spóźnione pytanie

19 czerwca br. Sąd Najwyższy przedstawił składowi siedmiu sędziów Sądu Najwyższego do rozstrzygnięcia następujące zagadnienie prawne: Czy dopuszczalne jest przelanie przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej? (I CSK 576/12). Wątpliwości SN budzi „czy w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, leży nabycie od właścicieli lokali, w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie, w procesie wszczętym przez wspólnotę przeciwko sprzedawcy lokali, roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, skoro są to roszczenia przysługujące indywidualnie każdemu z właścicieli, a ich źródłem jest umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej”.

Jest to bardzo istotne zagadnienie. Uchwała składu siedmiu sędziów SN będzie miała pierwszorzędne znaczenie dla obrotu. Obecnie właściciele lokali, którzy chcą dochodzić roszczeń od deweloperów z tytułu wad nieruchomości wspólnej (np. garaży podziemnych, dachów, klatek schodowych) w praktyce mają wybór pomiędzy (a) dochodzeniem tych roszczeń przez wspólnotę na podstawie cesji oraz (b) pozwem zbiorowym. Najczęstszym sposobem dochodzenia roszczeń jest właśnie ten pierwszy.

Przedstawienie dopiero w tym momencie pytania składowi siedmiu sędziów Sądu Najwyższego jest problematyczne. Koncepcja dochodzenia roszczeń na podstawie cesji została zaproponowana przez Sąd Najwyższy w 2004 r. W uchwale z 23 września 2004 r. (III CZP 48/04) Sąd Najwyższy wskazał, że wspólnota może dochodzić roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej, jeżeli właściciele lokali przelali na nią te roszczenia. Pogląd ten został potwierdzony w innym orzeczeniu (wyrok z 15 października 2008 r., I CSK 118/08). Ponadto, w uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07) potwierdzono, że wspólnota może nabywać wierzytelności do swojego majątku. Dzięki tym orzeczeniom ukształtowała się praktyka dochodzenia roszczeń w oparciu o konstrukcję przelewu między właścicielami lokali i wspólnotą. Nie ma w tym zakresie dostępnych statystyk, ale można przyjąć, że przed sądami powszechnymi toczy się kilkadziesiąt, a może nawet kilkaset spraw opartych na dotychczasowej linii orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Przedstawienie zagadnienia prawnego składowi siedmiu sędziów oznacza, że dalszy los tej praktyki jest niepewny, a na ostateczne rozstrzygnięcie tej kwestii poczekamy kilka miesięcy. Wydawałoby się, że względy praktyczne powinny przemawiać za tym, by do kwestii tej nie wracać bez ważnego powodu. Lektura uzasadnienia postanowienia o przedstawieniu zagadnienia prawnego powiększonemu składowi Sądu Najwyższego nie wskazuje jednak, by Sąd brał pod uwagę względy pragmatyczne. W ten sposób zamiast zwiększać pewności obrotu prawnego Sąd Najwyższy zmniejsza ją. Sam poddaje w wątpliwość swoje własne koncepcje. Dobrze, że kwestią tą zajmie się w skład siedmiu sędziów. Szkoda tylko, że pytanie prawne jest spóźnione prawie o dekadę.

Czy pozwy zbiorowe będą narzędziem w walce klientów z deweloperami?

Na tym blogu kilkakrotnie wypowiadałem się krytycznie o regulacjach dotyczących pozwów zbiorowych w Polsce. Dotychczasowe zarzuty zasadniczo podtrzymuję, choć muszę przyznać, iż istnieje istotna kategoria spraw, w których pozwy zbiorowe mogą "zadziałać". Chodzi tu o spory pomiędzy konsumentami i deweloperami o zapłatę z tytułu wad nieruchomości wspólnej (dachów, klatek schodowych, parkingów, etc).

Problemy z "tradycyjnym" trybem

Dochodzenie tych roszczeń w "tradycyjny" sposób może napotkać na przeszkody. Przyjmuje się, iż co do zasady w takich sprawach z powództwem przeciwko deweloperowi nie może wystąpić wspólnota mieszkaniowa we własnym imieniu (gwoli ścisłości, dopuszcza się przelew na wspólnotę wierzytelności w stosunku do dewelopera i następnie złożenie pozwu przez wspólnotę, jako nabywcę wierzytelności, ale takie rozwiązanie też wywołuje problemy w praktyce). Uprawnieni do wystąpienia z roszczeniami są poszczególni właściciele lokali. Mogą oni jednak być niechętni do dochodzenia swoich roszczeń z uwagi na zbyt trywialne kwoty, lub też wręcz odwrotnie, z uwagi na zbyt wysokie kwoty, a w konsekwencji zbyt wysokie koszty sądowe. Zniechęcić może ich również konieczność zapłaty wynagrodzenia radcy lub adwokata.

Bez przelewu i bez opłaty

Pozew zbiorowy może rozwiązać te kłopoty. Nie ma potrzeby, by właściciele przelewali na kogokolwiek swoje wierzytelności. Reprezentant grupy występuje w imieniu wszystkich zainteresowanych właścicieli. Nie są oni stroną postępowania grupowego, a przyjęty tryb postępowania nie wymaga poświęcenia znacznej ilości czasu przez członków grupy. Ważne może być zwłaszcza to, że w przypadku pozwów zbiorowych opłata sądowa zmniejszona jest z 5 % do 2 % wartości przedmiotu sporu. Co więcej, jeżeli reprezentantem grupy będzie powiatowy/miejski rzecznik konsumentów jest on w całości zwolniony od opłat. Dodatkowo, w drodze wyjątku od ogólnej reguły, pełnomocnicy mogą w takich sprawach pracować tylko za success fee. Konsument może więc prowadzić proces nie ponosząc żadnych kosztów.

Jednolite roszczenia

Różnica pomiędzy tymi sprawami a większością innych spraw, które teoretycznie nadają się do rozpoznania w postępowaniu grupowym, polega na tym, iż w sprawach dotyczących wad nieruchomości wspólnej dużo łatwiej jest ujednolicić roszczenia. Spieszę wyjaśnić o co chodzi.

Ustawa o pozwach zbiorowych wymaga, by roszczenia były ujednolicone, tj. każdy członek grupy powinien żądać zapłaty przez pozwanego takiej samej kwoty pieniężnej. Jeżeli niemożliwe jest ujednolicenie wszystkich roszczeń, należy je ujednolicić co najmniej w 2-osobowych podgrupach. Jeśli zaś i to jest niemożliwe, pozwem zbiorowym można dochodzić tylko ustalenia odpowiedzialności pozwanego, ale już nie zapłaty przez niego pieniędzy. Najczęściej nie da się bez szkody dla członków grupy ujednolicić roszczeń. Tytułem przykładu można wskazać, iż w szeroko omawianej w mediach sprawie klientów BRE Bank zdecydowano nie ujednolicać roszczeń, a żądanie pozwu ograniczone jest do ustalenia odpowiedzialności banku.

W sprawach, o których mowa tutaj, każdemu z członków grupy przysługuje roszczenie w kwocie proporcjonalnej do jego udziału w nieruchomości wspólnej. Nietrudno więc zauważyć, iż sąsiedzi mieszkający w jednym pionie w bloku wybudowanym przez dewelopera będą z reguły mieli do dewelopera roszczenia o kwocie identycznej, lub bardzo zbliżonej do siebie. Tym samym nie ma większego kłopotu, by stworzyć podgrupy, w których roszczenia będą tej samej wysokości.

I jeszcze PR

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż pozwy zbiorowe mogą stać się popularnym narzędziem w sporach konsumentów przeciwko deweloperom. Jeżeli do tego dodać medialny oddźwięk informacji o pozwie zbiorowym, deweloperzy dbający o swój wizerunek powinni zacząć zastanawiać się jak sobie radzić z nowym problemem.